Ontruiming woning door bank met huurbeding
Bent u huurder en heeft u te maken met ontruiming van uw woning door de bank vanwege het huurbeding? Bel ons voor hulp. Wanneer uw verhuurder zijn hypotheek niet betaalt, dan zal de hypotheekbank uw woning op de veiling executoriaal verkopen. De executoriale verkoop van een woning brengt meestal meer op als de woning leeg en ontruimd is. De bank zal daarom vóór de openbare verkoop de woning leeg proberen te krijgen, door de eigenaar of de huurders te ontruimen. Voordat de bank u uit uw huis mag zetten, zal de bank eerst aan de rechtbank verlof (toestemming) moeten vragen. De bank doet dit door het huurbeding in te roepen via een verzoekschriftprocedure bij de voorzieningenrechter van de rechtbank. De advocaat van de bank vraagt schriftelijk verlof aan bij de rechtbank. U krijgt vervolgens per post van de rechtbank een schriftelijke oproep met een zittingsdatum waarop de rechtbank het verzoek van de bank tot het inroepen van het huurbeding mondeling zal behandelen. Het is van belang dat u geen verstek laat gaan op deze zitting en het juiste verweer voert om de ontruiming te voorkomen of om de huisuitzetting zolang mogelijk uit te stellen. Indien u niet weet welk verweer u moet voeren tegen het huurbeding, neem dan met ons contact op zodra u het ingediende verzoekschrift van de bank heeft ontvangen. Wanneer u geen of laag inkomen heeft, dan heeft u recht op een gratis pro deo advocaat om voor u verweer te voeren tegen in het inroepen van het huurbeding door de bank. Niet reageren op het verzoek van de bank tot ontruiming van uw huurwoning met een huurbeding, is geen optie. De rechtbank zal het verlof aan de bank verlenen en de bank of de koper van de woning op de veiling mag u vervolgens binnen acht dagen uit de woning zetten op grond van het huurbeding.
Huurbescherming bij huurbeding
In het algemeen komt u geen huurbescherming toe indien de bank het huurbeding inroept. De woning is door de eigenaar van de woning in strijd met het huurbeding aan u verhuurd en de bank mag tot ontruiming overgaan wanneer uw verhuurder de hypotheek van de huurwoning niet betaalt. Het feit dat u een schriftelijke huurovereenkomst heeft met de huiseigenaar en u huur betaalt en geen huurachterstand heeft, regardeert de hypotheekbank niet. De huurbescherming die u uit hoofde van de huurovereenkomst op grond van de wet toekomt, geldt alleen tussen u als huurder en de woningeigenaar als verhuurder. De bank is geen partij bij de huurovereenkomst. Op grond van het huurbeding hoeft de bank bij hypotheekachterstand de huurovereenkomst tussen u en uw verhuurder niet te respecteren. Het huurbeding in de hypotheekakte van de bank doet afbreuk aan uw recht op huurbescherming. U kunt bij de rechtbank wel verweer voeren op het inroepen van het huurbeding door de bank, doch dit is niet aan te merken als huurbescherming. De bank mag echter geen ontruiming vragen wanneer de executoriale verkoop van uw woning ‘in verhuurde staat’ meer zal opbrengen dan in ‘ontruimde’ staat, of wanneer de executieopbrengst van de woning ‘in verhuurde staat’ voldoende is om de hypotheekschuld van uw verhuurder plus rente en kosten aan de bank te betalen. Voorts kan de rechter een langere ontruimingstermijn dan acht dagen bepalen. In die zin komt u in beperkte mate een soort huurbescherming toe wanneer u ter zitting verweer voert op een oproep van de bank tot het inroepen van het huurbeding. Neem met ons contact op als u hier meer over wilt weten.
Executieveiling huurder
Als het tot een executieveiling van uw huurwoning komt, dan kunt u als huurder weinig ondernemen. De ontruiming van uw woning op grond van het huurbeding zal door de deurwaarder van de nieuwe eigenaar van uw woning worden uitgevoerd. Zodra de woning door de notaris openbaar is geveild, heeft u wel het recht om de kosten die u moet maken om uw woning te ontruimen, zoals verhuiskosten en herinrichtingskosten nieuwe woning, bij de notaris in te dienen. En heeft u aantoonbaar huurschade geleden, doordat u de woning vroegtijdig moet verlaten, dan kunt u deze schade eveneens aan de veilingnotaris opgeven. Indien de executieveiling méér oplevert dan de vordering van de eerste hypotheekhouder (d.w.z. de bank die de executieveiling heeft ingezet), dan is de notaris verplicht om u de schade die u als huurder lijdt ten gevolge van de woningontruiming vanuit de opbrengst van de executieveiling te betalen. Uw recht als huurder op het overschot van de veilingopbrengst, gaat voor het recht van een tweede hypotheekhouder, een curator, of een beslaglegger. Schrijf daarom altijd de veilingnotaris aan dat u aanspraak maakt op vergoeding vanuit de executieopbrengst wanneer u als huurder op grond van het huurbeding uit uw huis wordt gezet.
Huurbeding ontruimingstermijn
Indien de bank voor de executieveiling bij de rechter het huurbeding inroept, is er nog geen sprake van een ontruimingstermijn. U kunt voorlopig gewoon in uw huurwoning blijven wonen. In de meeste gevallen vraagt de bank verlof tot het inroepen van het huurbeding, zonder u gelijk uit de woning te willen zetten. De bank laat de feitelijke ontruiming van de huurders vervolgens over aan de veilingkoper / nieuwe eigenaar van de woning. Dit betekent dat ook indien de voorzieningenrechter het beroep op het huurbeding van de bank honoreert en toestemming tot huisuitzetting van de huurders geeft, u de woning niet gelijk hoeft te verlaten. De nieuwe eigenaar van de woning zal na de executieveiling zelf een gerechtsdeurwaarder moeten inschakelen. Deze deurwaarder zal vervolgens de ontruimingstermijn aan u aanzeggen. De wettelijke ontruimingstermijn op grond van het huurbeding is acht dagen. Dit houdt in dat indien u niet binnen acht dagen na betekening van de notariële veilingaktes en het verlof door de deurwaarder de woning zelf ontruimt, de deurwaarder dit zal doen. Daarvoor zal een officiële ontruimingsdatum worden aangekondigd door de deurwaarder. De feitelijke ontruimingstermijn is hierdoor in de praktijk langer dan de wettelijke ontruimingstermijn van acht dagen. Indien u bij de voorzieningenrechter verweer heeft gevoerd op het gevraagd verlof voor het huurbeding door de bank, kan het zijn dat de ontruimingstermijn verlengd wordt door de rechter. Het is daarom zaak om gelijk met ons contact op te nemen als u van de bank een verzoekschrift tot het inroepen van het huurbeding heeft ontvangen.